Комиссия и налоги при покупке недвижимости в Испании

Предпродажная подготовка

Поговорим про затраты при оформлении сделки. Начнем со справки об основных типах жилья по классификации испанских рилторов:

1. Апартаменты — квартиры в резиденциях (одно или несколько многоквартирных зданий), с огражденной зеленой зоной, бассейнами, площадками, парковками и гаражами. Квартиры в чистовой отделке, с сантехникой, кухонной мебелью и встроенными шкафами. В объявленную площадь включаются не только балконы, но и доля общих коридоров. Чем выше этаж, тем выше цена квартиры.

2. Вилла — дом на одну семью. Размер жилья зависит от площади участка (обычно от 800 м2 ). Наиболее востребованы виллы на склонах гор с панорамным видом на море. Обязателен бассейн, парковка или гараж. Указывается жилая площадь, а также площадь под крышей и площадь застройки. При оценке стоимости следует учитывать и комплектность виллы (обогрев, кондиционирование, мебель) и урбанизацию (террасы, барбекю, зеленые зоны).

3. Бунгало — дом на 3 и более семьи с отдельными входами, общей зеленой зоной, бассейном, парковкой. Бунгало обычно двухэтажные с 2-3 спальнями.

Не думаю, что это единственно правильное и точное определение, но … Есть любопытные детальки, да?

Допустим, что вы уже нашли виллу по карману и душе при помощи профессиональных исключительно любезных дельцов от недвижимости и просите завернуть. И они таки завернут хотя вам придется раскошелиться дополнительно.

Несмотря на все заверения риэлторов что затраты на оформление сделки  «относительно небольшие, в разумных пределах, сопоставимы», на мой взгляд они просто охрененные.

Во всяком случае не идут ни в какое сравнение с затратами при оформлению недвижимости в собственность в России. В общем и целом затраты покупателя по оформлению купчей на недвижимость составляют порядка 10%!!!! от стоимости недвижимости. Это «относительно небольшие?»

То есть оформление скромного жилища стоимостью порядка 100 тысяч евро обойдется вам в в сумму примерно равную 10000 европейских свободноконвертируемых рублей — ну разве что еще на ящик водки останется (водка там дорогая) — обмыть покупку.

Из чего же складываются эти пресловутые 10%?

Из сборов и налогов. Сборов три:

1) Notario – нотариальный сбор одинаковый для всех регионов и зависит только от стоимости недвижимости;

2) Registro – сбор за внесение нового собственника в Регистр собственности;

3) Gestoria – государственный сбор за делопроизводство взимается при покупке любой недвижимости.

Налоги различаются в зависимости от того у кого и и какую недвижимость вы покупаете.

Случай первый: жилая недвижимость, первичный рынок (новостройка)

Покупается у юрлица, конечно.

В этом случае платятся, как правило два налога. Первый — НДС – Impuesto sobre Valor Anadido (IVA). С 1-го июля 2010 года ставка налога IVA одинакова по всей территории Испании и составляет 8% от стоимости недвижимости.

Второй налог для новостроек – налог на юридические акты AJD (El Impuesto de Actos Juridicos Documentados). Ставка налога составляет от 0,1% до 1,2% в зависимости от автономии. Обычно — около 1%.

Если вы берете ипотеку, то кроме комиссий банка (а если они в Испании? — надо узнать), придется заплатить еще один налог AJD — то есть +1%.

Случай второй: жилая недвижимость, вторичный рынок

Здесь налог всего один. Называется Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), который в зависимости от автономии меняется от 6,5% до 8% (от стоимости объекта недвижимости). Например: Каталония, Андалусия — 8%, Валенсия, Мурсия — 7%, Канарские острова — 6,5%.

Случай третий: коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость или земля, у юридического лица.

Не играет роли — новостройка или вторичка. В первом случае — ITP, во втором IVA ставка одинаковая — 18%. Плюс AJD.

Итого — примерно 19%.

Случай четвертый: коммерческая недвижимость или земля

У физического лица.

Если после прочтения предыдущего пункта у коммерсантов вытянулись лица, сейчас я их вправлю обратно Покупайте коммерческую недвижку у физлиц — в этом случае налогов придется платить столько же сколько при покупке жилья — ITP only. Т.е. 7%.

В заключение приведу пример расчетов, сделанных одними добренькими любезненькими риэлторчиками для Валенсии.

При стоимости объекта 100000 Евро, расходы на сборы составили 1170 Евро, налоги: для новостройки — 9000 Евро, для вторички — 7000 Евро.

Итого: Новостройка: 10170 Евро. Вторичка: 8170 Евро. При увеличении стоимости недвижимости расходы растут почти пропорционально.

И как видим, покупать вторичку выгоднее в плане налогов — на водку остается. Впрочем, мы забыли про вознаграждение добреньких профессиональненьких риэлторов. Нет. На водку не остается.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *